賃貸者契約の解約金相当額は不動産所得に該当すると判断
賃貸不動産の売却代金とされた金額のうち賃貸借契約の解約金相当の金額が譲渡所得に該当するのか不動産所得に該当するのかの判断が争われた事件で国税不服審判所は、売買代金の一部は賃貸人の地位の譲渡の対価として受領した金員と認定した上で、貸付けに起因する所得つまり不動産所得に該当すると判断、原処分の一部を取り消した。
この事件は、賃貸不動産を売却した不動産賃貸業を営む者（審査請求人）が原処分庁の調査を受け、賃貸不動産の売却代金とされた金額のうち賃貸借契約の解約金相当の金額を不動産所得として所得税等の修正申告書を提出した後、その金額が臨時所得に該当するため平均課税が適用できる、また、その所得区分は不動産所得ではなく譲渡所得に該当するという判断から、更正の請求をしたところ、原処分庁がいずれも更正すべき理由がない旨の通知処分をしてきたため、請求人が原処分の全部取消しを求めて審査請求したという事案である。
請求人側は賃貸していた不動産の賃借人が送金した金員（解約金相当額）は不動産の売買契約に基づく売買代金に含まれており、不動産売買の対価として受領したものであるから譲渡所得に該当する旨主張して、原処分の全部取消しを求めたわけだ。
裁決は、売買契約の特約条項によれば、不動産の所有権のみならず、賃貸借契約に基づく賃貸人たる地位や、賃貸借契約の解約申入れに基づき賃借人から支払われる解約金相当額を受領する地位も移転させる趣旨のものと認められ、１）解約金相当額の性質は賃貸借契約に基づく中途解約金である、２）賃貸借契約が合意解約され、解約金相当額が支払われることが売買契約の締結前に確定していた、３）売買契約に付された不動産の価格が解約金とは別に形成されていた、及び４）売買契約における売買代金から解約金相当額を除いた金額に相当する価格が不動産の転売価格と均衡する――ことが認められ、売買契約は解約金相当額を含む売買代金総額の全てを不動産の譲渡対価とする趣旨のものであったとは解し難いと指摘。
また、売買契約の前に賃貸借契約が合意解約され中途解約金が支払われることが確定していたことを受け、賃貸人の地位の交換価値が不動産そのものの交換価値から独立した解約金相当額を受領する地位の価値として客観的に把握できたとも指摘。これらのことから、請求人と譲受人は、売買された不動産と賃貸人の地位についてそれぞれ別個の価格を認識し、それら２つの財産を売買契約の目的としたとみるのが相当であり、解約金相当額は賃貸人の地位の対価として受領した金額であると認定した。
そして、解約金相当額が、賃貸借契約が合意解約されることを前提に残賃貸借期間の賃料の補償として支払われることが確定したものであり、賃貸借契約に基づく賃貸人の地位に包含されるものであることからすると、解約金相当額は不動産の貸付けに起因して発生した所得であるから不動産所得に該当し、臨時所得に該当するという判断を示した。臨時所得として計算した審判所認定額が修正申告書に記載された納付すべき税額を下回るかことら、納付すべき税額が過大であったと認定、結果的に原処分の一部取消しという裁決内容になった。
（2021.10.08 国税不服審判所裁決）
提供元：２１Ｃ・ＴＦフォーラム（株式会社タックス・コム）
