III-2

２．賃貸店舗に係る保証金と借家権の評価の必要性

私は、建物を賃借して小売業を営んでいます。この建物は、その賃貸に際して保証金５００万円（家賃の１０ケ月相当分）を貸主に差し入れて賃借（権利金の支払はありません。）したものであり、この差入保証金は、退去時においてその全額の返還が受けられる契約となっています。この場合においては、この差入保証金が借家権として評価されることとなりますか。なおこの差入保証金には利息は付されません。 　この差入保証金は、その金額の算定（家賃の１０ヶ月分相当額）に経済的な不合理性は認められないこと及び退去時においてはその全額が返還されることとなっていることから、これを借家権の設定に係る対価である権利金とは考えられません。したがって、この差入保証金は債権（金銭債権）として評価することとなります。 　なお、事例のように建物の賃借時においては借家権が権利金等の名称をもって取引される慣行がなかった場合でも、その後の変動により課税時期においては借家権取引の慣行が認められるときは、差入保証金に係る金銭債権評価とは別に、借家権を評価し、これを相続税又は贈与税の課税価格に算入する必要があるものと考えられます。