譲渡所得を計算する場合には、土地は土地、建物は建物でそれぞれ計算しなければなりません。
そこで、これらを一括譲渡した場合には、それぞれの土地、建物についての譲渡収入金額及び取得価額を求めることになりますが、これについては、次のように取り扱われます。
土地、建物を一括譲渡した場合の譲渡対価を土地の価額と建物の価額に区分する方法には、次のような方法がありますが、必ずしもこの方法による必要はなく、他に合理的な区分がある場合には、それによることができます。
(1)建物控除方式
建物の適正な価額Ａを決定し、土地の価額は譲渡対価からＡを控除して求める方式。
(2)土地控除方式
土地の適正な価額Ａを決定し、建物の価額は譲渡対価からＡを控除して求める方式。この場合は、建物の価額が譲渡対価として相当であると認められる場合に限られる。
(3)比例配分方式
譲渡対価を土地と建物の時価で按分する方式。
| 土地の価額＝譲渡対価× |
土地の時価 |
 |
| 土地の時価＋建物の時価 |
| 建物の価額＝譲渡対価× |
建物の時価 |
|
| 土地の時価＋建物の時価 |
(4)不動産鑑定方式
不動産鑑定士の評価に基づいて土地、建物の価額を按分する方法。
過去に一括取得した土地・建物を譲渡した場合の取得価額の区分計算は、通常次の３つの方法のいずれかによります。
| (イ) |
取得時の契約において土地と建物の価額が区分されている場合は、その価額によります。 |
| (ロ) |
契約上建物の価額が明らかでない場合であっても、建物に課された消費税等の額が明らかなときは、その消費税等の額を基に建物の取得価額を算定します。 |
| (ハ) |
購入時の契約において土地と建物の価額が区分されていない場合は、購入価額の総額を購入時のそれぞれの時価で合理的に按分して計算します。 |
なお上記(ハ)の場合においては、建物の建築年と木造、鉄骨造等の構造別に１平方メートル当たりの標準的な建築価額を定めた「建物の標準的な建築価額」表を目安にして建物の取得価額を算定することが認められます。
| ※１ |
「建物の標準的な建築価額」表による場合は、譲渡建物の建築年に対応する同表の建築単価（年別・構造別）にその建物の床面積を乗じた金額をその建物の取得価額とします。なお、建物がマンション等である場合の床面積は、その者が有する専有部分の床面積によっても差し支えありません。 |
| ※２ |
中古の建物を取得している場合には、その建物が建築された年に対応する「建物の標準的な建築価額」表の単価に床面積を乗じて求めた建築価額を基に、その建築時から取得時までの経過年数に応じた償却費相当額を控除した残額を取得価額として計算して差し支えありません。 |
［建物の標準的な建築価額表］
（千円／平方メートル）
構造
建築年 |
木造・木骨
モルタル造 |
鉄骨鉄筋コン
クリート造 |
鉄筋コンク
リート造 |
鉄 骨 造 |
| 昭和４３年 |
２２．２ |
４８．６ |
３６．２ |
２１．７ |
| ４４年 |
２４．９ |
５０．９ |
３９．０ |
２３．６ |
| ４５年 |
２８．０ |
５４．３ |
４２．９ |
２６．１ |
| ４６年 |
３１．２ |
６１．２ |
４７．２ |
３０．３ |
| ４７年 |
３４．２ |
６１．６ |
５０．２ |
３２．４ |
| ４８年 |
４５．３ |
７７．６ |
６４．３ |
４２．２ |
| ４９年 |
６１．８ |
１１３．０ |
９０．１ |
５５．７ |
| ５０年 |
６７．７ |
１２６．４ |
９７．４ |
６０．５ |
| ５１年 |
７０．３ |
１１４．６ |
９８．２ |
６２．１ |
| ５２年 |
７４．１ |
１２１．８ |
１０２．０ |
６５．３ |
| ５３年 |
７７．９ |
１２２．４ |
１０５．９ |
７０．１ |
| ５４年 |
８２．５ |
１２８．９ |
１１４．３ |
７５．４ |
| ５５年 |
９２．５ |
１４９．４ |
１２９．７ |
８４．１ |
| ５６年 |
９８．３ |
１６１．８ |
１３８．７ |
９１．７ |
| ５７年 |
１０１．３ |
１７０．９ |
１４３．０ |
９３．９ |
| ５８年 |
１０２．２ |
１６８．０ |
１４３．８ |
９４．３ |
| ５９年 |
１０２．８ |
１６１．２ |
１４１．７ |
９５．３ |
| ６０年 |
１０４．２ |
１７２．２ |
１４４．５ |
９６．９ |
| ６１年 |
１０６．２ |
１８１．９ |
１４９．５ |
１０２．６ |
| ６２年 |
１１０．０ |
１９１．８ |
１５６．６ |
１０８．４ |
| ６３年 |
１１６．５ |
２０３．６ |
１７５．０ |
１１７．３ |
| 平成元年 |
１２３．１ |
２３７．３ |
１９３．３ |
１２８．４ |
| ２年 |
１３１．７ |
２８６．７ |
２２２．９ |
１４７．４ |
| ３年 |
１３７．６ |
３２９．８ |
２４６．８ |
１５８．７ |
| ４年 |
１４３．５ |
３３３．７ |
２４５．６ |
１６２．４ |
| ５年 |
１５０．９ |
３００．３ |
２２７．５ |
１５９．２ |
| ６年 |
１５６．６ |
２６２．９ |
２１２．８ |
１４８．４ |
| ７年 |
１５８．３ |
２２８．８ |
１９９．０ |
１４３．２ |
| ８年 |
１６１．０ |
２２９．７ |
１９８．０ |
１４３．６ |
| ９年 |
１６０．５ |
２２３．０ |
２０１．０ |
１４１．０ |
| １０年 |
１５８．６ |
２２５．６ |
２０３．８ |
１３８．７ |
| １１年 |
１５９．３ |
２２０．９ |
１９７．９ |
１３９．４ |
| １２年 |
１５９．０ |
２０４．３ |
１８２．６ |
１３２．３ |
| １３年 |
１５７．２ |
１８６．１ |
１７７．８ |
１３６．４ |
| １４年 |
１５３．６ |
１９５．２ |
１８０．５ |
1３５．０ |
|
