2-2 QII-3

ＱII−３　都市計画の内容

都市計画とは、どのような内容から構成されているのでしょうか。 Ａ   　大きく、（１）土地利用、（２）都市施設、（３）市街地開発事業の３つに大別することができます。都市計画法によって、その大まかな内容を定めます。次に、より細分化された内容について、個々に法律が作られています。このため不動産の行政法規の基本は、都市計画法であるといっても過言ではありません。 　都市計画は、このような都市づくりを計画的に誘導し、秩序ある住みよい街をつくるため、適正な土地利用規制や、道路、公園、下水道、ごみ焼却場など、都市施設の整備、また、土地区画整理事業、市街地再開発事業などの都市基盤整備のような根幹的なものがあります。また、各種の施設まで、総合的に計画する業務です。 　都市計画の規制の内容によって、それぞれの地域が形成され、標準的な使用方法を決定づけます。これが、地域の価格の水準となって、地域の価値ともいうべき地域の要因が形成されてゆくのです。 　つまり、都市計画によって土地の有効利用度や社会的貢献度が決定されてゆくのです。このため、都市計画法の理解なくして、不動産の鑑定評価はできないのです。 　複雑な内容をもつ都市計画について、その内容を整理しますと、さらに次のような９種類に区別することができます。 【都市計画一覧】 １　市街化区域及び市街化調整区域（都市計画法７） ２　地域・地区（都市計画法８、９） 　　（１）用途地域   種　類 定　義 住 居 系 ［１］第１種低層住居専用地域 低層住宅の専用地域 ［２］第２種低層住居専用地域 小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域 ［３］第１種中高層住居専用地域 中高層住宅の専用地域 ［４］第２種中高層住居専用地域 必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域 ［５］第１種住居地域 大規模な店舗、事務所の立地を制限する住宅地のための地域 ［６］第２種住居地域 住宅地のための地域 ［７］準住居地域 自動車関連施設などと住宅が調和して立地する地域 商 業 系 ［８］近隣商業地域 近隣住宅地の住民のための店舗、事務所などの利便の増進を図る地域 ［９］商業地域 店舗、事務所などの利便の増進を図る地域 工 業 系 ［１０］準工業地域 環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図る地域 ［１１］工業地域 工業の利便の増進を図る地域 ［１２］工業専用地域 工業の利便の増進を図るための専用地域 　（２） 特別用途地区 特定用途制限地域、特例容積率適用地区、高層住居誘導地区 （３） 高度地区・高度利用地区 （４） 特定街区 都市再生特別地区、居住調整地域、特定用途誘導地区 （５） 防火地域または準防火地域 特定防災街区整備地区 （６） 景観地区 （７） 風致地区 （８） 駐車場整備地区 （９） 臨港地区 　（１０） 歴史的風土特別保存地区 （１１） 第１種歴史的風土保存地区または第２種歴史的風土保存地区 （１２） 緑地保全地域、特別緑地保全地区または緑化地域 （１３） 流通業務地区 （１４） 生産緑地地区 （１５） 伝統的建造物群保存地区 （１６） 航空機騒音障害防止地区または航空機騒音障害防止特別地区 ３　促進区域（都市計画法１０の２） 　　（１）市街地再開発促進区域 　　（２）土地区画整理促進区域 　　（３）住宅街区整備促進区域 　　（４）拠点業務市街地整備土地区画整理促進区域 ４　遊休土地転換利用促進地区（都市計画法１０の３） ５　被災市街地復興推進地域（都市計画法１０の４） ６　都市施設（都市計画法１１） 　　（１）道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナルその他の交通施設 　　（２）公園、緑地、広場、墓園その他の公共空地 　　（３） 水道、電気供給施設、ガス供給施設、下水道、汚物処理場、ごみ焼却場 その他の供給施設または処理施設 　　（４）河川、運河その他の水路 　　（５）学校、図書館、研究施設その他の教育文化施設 　　（６）病院、保育所その他の医療施設または社会福祉施設 　　（７）市場、と畜場または火葬場 　　（８）一団地の住宅施設 　　（９）一団地の官公庁施設 　（１０）流通業務団地 　（１１）一団地の津波防災拠点市街地形成施設 　（１２）一団地の復興拠点市街地形成施設 　（１３）電気通信事業の用に供する施設または防風、防火、防水、防雪、防砂もしくは防潮の施設 ７　市街地開発事業（都市計画法１２） 　　（１）土地区画整理事業 　　（２）新住宅市街地開発事業 　　（３）工業団地造成事業 　　（４）市街地再開発事業 　　（５）新都市基盤整備事業 　　（６）住宅街区整備事業 　　（７）防災街区整備事業 ８　市街地開発事業等予定区域（都市計画法１２の２） 　　（１）新住宅市街地開発事業の予定区域 　　（２）工業団地造成事業の予定区域 　　（３）新都市基盤整備事業の予定区域 　　（４）区域の面積が２０ヘクタール以上の一団地の住宅施設の予定区域 　　（５）一団地の官公庁施設の予定区域 　　（６）流通業務団地の予定区域 ９　地区計画等（都市計画法１２の４） 　　（１）地区計画 　　（２）防災街区整備地区計画 　　（３）歴史的風致維持向上地区計画 　　（４）沿道地区計画 　　（５）集落地区計画