IV−3

３　居住用不動産の売却

納税者が主たる居住用不動産を売却した場合、一定の条件を満たせば日本と同様に、選択によりその売却益に対して最高＄250,000（夫婦合算申告＄500,000）の特別控除を受けることができます。特別控除後の超過部分は、長期キャピタルゲインとして15％の税率が適用されます。ただし、居住資産の売却により損が生じた場合、パーソナルロスとなりますのでその他の所得と相殺することはできず、切捨てになります。 １．特別控除を受けるための条件 　特別控除を受ける場合の主な条件は、以下の通りです。 　（１） 対象となる資産が主たる居住用不動産であること。土地のみの売却は対象になりません。 　（２） 所有権テスト（Ownership test）売却前５年の内に少なくとも２年間はその居住用不動産を所有していたこと。 　（３） 使用テスト（Use test）売却前５年の内に少なくとも２年間は主たる居住の用に供していたこと。 　（４） 売却日前、過去２年間にこの特別控除を受けていないこと。 　また、夫婦合算申告の場合、以下のすべての条件を満たした場合は最高＄500,000の特別控除を受けることができます。 　（１） 夫婦のどちらかが所有権テストの条件を満たしていること。 　（２） 夫婦の両方が使用テストの条件を満たしていること。 　（３） 夫婦のどちらも、売却日前、過去２年間にこの特別控除を受けていないこと。 　なお、その主たる居住用不動産を数人（例：家族）で所有している場合、前述の条件を満たせばその各人が、特別控除を受けることができます。 ２．所有テストおよび使用テストの期間　Schedule D 　売却前５年間の内の２年間の期間計算については、継続している必要はありません。５年間の内、全24ヶ月又は730日（365日×２）で２年間の条件を満たすことができます。また、短期バケーションで家を留守にする期間は、居住の用に供していたと取扱われます。 　居住期間が２年間未満で、移転理由が転勤、健康問題、又は、予期できない収用や災害等の一定の条件を満たせば、＄250,000（夫婦合算申告＄500,000）に居住日数の割合（居住日数÷（365日×２））を掛けた金額までその特別控除を受けることができます。 　転職等のために居住用不動産を売却し、雇用主からなんらかの損失や譲渡経費の補填があった場合、その補填は給与として取扱われます。 　一般的に、特別控除を選択しない、又は、特別控除を超える売却益がある場合、「キャピタル損益計算書」Schedule D〈Capital Gains and Losses〉を申告書に添付します。