マンション適地であっても広大地が適用できるケースとは？
２０１１年４月
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いつも当レポートをご愛読頂き、ありがとうございます。 今回は、面積規模はマンション適地としての基準も満たしている場合であっても、形状が著しく悪く、建築条例等との関連において、マンションの建築ができず、広大地が適用できる可能性があるケースをご紹介したいと思います。 |
まず、おさらいですが、税務上の広大地の適用要件は
（１）標準的画地に比して著しく地積が大きいこと
（２）戸建分譲素地が最有効使用であること
| （３） | 戸建分譲地として開発に当たり、開発道路等の公共公益的施設用地の負担を要すること |
があげられます。
このうち、（２）の判定にあたって、対象不動産がマンション適地なのか、戸建分譲素地であるのかの判断が必要となることが多いです。一般的には、マンション適地の基準は、スケールメリットを活かし、品等の良い建物を建設するために、戸建分譲素地よりも大きくなる傾向が顕著です。ただし、規模からみて、マンション適地としての基準をみたしている場合であっても、その形状と建築条例や開発指導要綱等との関連において、マンションの建設ができず、戸建分譲素地と判定され、税務上の広大地評価の適用が可能となる場合があります。
以下、例をあげてご説明いたします。まず、左の図のような土地が東京都内で容積率２００％の地域にあったとします。今回は、市場分析の結果、１，５００平方メートル程度であれば、マンション適地と成り得る地域に属しているものと判断される場合です。まず、東京都内で建物を建築する場合には、東京都建築安全条例（以下「建築条例」）に沿うようにしなければ、いけません。建築条例によれば、９条において共同住宅、すなわち、マンションは、特殊建築物に規定されています。
| 第九条 この章の規定は、次に掲げる用途に供する特殊建築物に適用する。 一 学校、博物館、美術館又は図書館
以下、省略 |
そして、特殊建築物については、建築条例１０条において、路地状敷地の制限として以下のように規定されています。
第十条 特殊建築物は、路地状部分のみによつて道路に接する敷地に建築してはならない。ただし、次に掲げる建築物については、この限りでない。
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「１０条１号」の規定には、例示の土地は該当せず、また、共同住宅は「９（前）条２号」に掲げる用途に供する建築物（１０条２号の緩和規定があるのは９条６号又は９条１３号に掲げる用途に供する建築物）であることから、「１０条２号」の緩和規定の適用は受けれません。「１０条３号」については明確な具体例はありませんが、ここでいう「安全上支障がない場合」とは、例えば、耐火建築物又は準耐火建築物であり、２階建又は３階建程度で、かつ、小規模のもので、路地状部分が幅員６ｍ以上あり、路地状部分に連絡する幅員４ｍ程度の空地が建築物の周囲に確保されている場合や、その他、小規模な木造共同住宅等についても、その敷地及び配置等の状況により、安全上支障ないものと認められる場合等と考えられるが、その計画について総合的な判断により認められるものであり、いずれにしても、例示した土地に基準容積率を享受できるような分譲マンションの建設するための建築許可が降りる可能性は極めて低く、仮に、１０条の規定をクリアしたとしても、以下に掲げる「東京都建築安全条例１０条の３」により、高度利用は不可能となります。
第十条の三 特殊建築物の敷地は、その用途に供する部分の床面積の合計に応じて、次の表に掲げる長さ以上道路（前条の規定の適用を受ける特殊建築物の敷地にあつては、同条の規定により接しなければならない道路）に接しなければならない。ただし、建築物の周囲の空地の状況その他土地及び周囲の状況により知事が安全上支障がないと認める場合は、この限りでない。
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「１０条の３」によれば、例示の土地の間口は６．０ｍですから、現況を所与とした場合、ボリュームが１，０００平方メートル以下（１，０００平方メートル÷１，６５０平方メートル＝６０．６０６０６０・・・・・％）の建物しか建築できないこととなります。
例示の土地は地積１，６５０平方メートルですから、容積率を完全消化した場合、延床面積３，３００平方メートル（１，６５０平方メートル×２００％）の建物の建築が可能となりますが、その場合には、道路に１０ｍ接するように、買収等を行わなければならないこととなります（買収面積：（１０−６）ｍ×２５ｍ＝１００平方メートル）。ただし、この場合においても、結局のところ、例示の土地については、１０条１号の規定には抵触することとなり、特殊建築物の建設が可能となる可能性は低いものと思われます。
一方、戸建分譲を前提とする場合、東京都の開発指導要綱によれば、道路延長約１２０ｍを超えるものであっても、新設道路（開発道路）の幅員は6ｍを確保すればよく、買収想定をしなくても、区画割が可能となることも考えられ、マンション分譲を想定するよりも、戸建分譲をするほうが、現実的であるものと考えられ、税務上の広大地の適用が可能となります。
以上のように、都市計画法等の公法上規制のみならず、このような、建築条例等との関連も調査しなければ、広大地の適用漏れが生じてしまう場合があります。ご注意ください。
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