市街地山林の純山林評価について
２０１０年４月
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今回は、市街地山林について、節税効果の大きい「純山林評価」が可能なケースをご紹介したいと思います。 |
市街地山林は、相続税の財産評価上では、原則、近隣の宅地の価額を基に宅地造成費に相当する金額を控除して評価額を算出する「宅地比準方式」により評価します。
しかし、不動産とはそもそも個別性の強い資産ですから、市街地山林もこれにもれず、高低差等の関係で宅地化が困難であるもののほか、いわゆる『開発残地』のように、急傾斜地等で宅地化が見込めず、開発行為そのものが物理的に不可能なものも存在し、宅地比準方式を適用すること自体に合理性が認められない場合、すなわち「宅地への転用が見込めないと認められる場合」があります。
このような場合の山林の価額は、近隣の純山林の価額に比準して評価することとなります。
| 宅地化が見込めない市街地山林の判定 |
宅地への転用が見込めない市街地山林か否かは、（１）経済合理性から判断する場合（２）形状、高低差等の物理的な観点から判断する場合とが考えられますが、今回は（１）経済合理性から判断する場合についてご紹介いたします。
（１）経済合理性から判断する場合
原則、宅地比準方式により評価した市街地山林の価額（近隣の宅地の路線価に基づく価額を基に税務上の宅地造成費に相当する金額を控除して求めた評価額）が純山林としての価額を下回る場合には、経済合理性の観点から宅地への転用が見込めない市街地山林に該当すると考えられます。
表２ 傾斜地の宅地造成費
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この造成費は、土地の傾斜度によって一律に割り切って定められたものですが、そもそも宅地開発に当たって経済合理性があるかどうかの議論の余地があるのは、上記表で定められた範囲以上である傾斜度２０度以上のものが多いのです。しかし、原則的な相続税の財産評価上では、そのような場合であっても、表中で一番高い３３，３００円／平方メートルの造成費を採用せざるを得ないこととなります。よって、実際には、宅地比準方式により評価した市街地山林の価額（近隣の宅地の価額を基に宅地造成費に相当する金額を控除して求めた評価額）が純山林としての価額を下回ることは、特に、地価が高い首都圏においては、あまり見られません。
従って、国税庁が定める判断基準によると、純山林評価に該当しない市街地山林もあります。
しかしながら、当事務所においては、不動産鑑定士としての立場から、「このような土地については鑑定評価上の『宅地見込地』としての評価手法を準用し、その結果、合理性がないと判断される場合には、純山林評価をすべきである」と考えています。現実に、当事務所ではこのような考えに基づき、財産評価の規定に基づく原則評価であれば、近隣の宅地の価額を基に宅地造成費に相当する金額を控除した評価額が純山林としての価額を下回らない場合であっても、宅地見込地としての評価手法を準用し、経済合理性が認められないと判断されるものについては、純山林評価を行い、税務署から認められているケースが多数あります。
具体的には、以下のように判断を行います。
| Ａ．開発想定を行う |
| Ｂ．分譲収入の査定 |
なお、この場合の分譲収入は路線価ベースではなく、あくまで時価ベースとなります。
| Ｃ．造成費の査定 |
| Ｄ．評価額の査定 |
「比準元となる具体的な純山林は、評価対象地の近隣の純山林、すなわち、評価対象地からみて距離的に最も近い場所に所在する純山林とする」とされていますが、同じ市町村に純山林がない場合には、隣接する市町村等に存する純山林から比準することになりますが、税務署に問い合わせると比準先を指定してくれることもあります。
市街地山林につき、純山林評価を行うと、その節税効果は絶大ですが（首都圏では、路線価評価額の９５％以上の減額となることが多いです）、仮に、税務署に否認された場合の過少申告加算税のリスクも大きいので、特に「経済合理性の観点に係る判断」の結果、純山林評価を行う場合には、慎重を期す必要があります。判断に迷われる場合には、当事務所までお気軽にお問い合わせ下さい。
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