平成２２年の「地価公示」
２０１０年３月
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今回は、３月１８日に発表になりました平成２２年の「地価公示」についてご紹介したいと思います。 |
地価公示とは、国土利用計画法による土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため、国土利用計画法施行令第９条に基づき、国土交通省が毎年１回全国の標準地（平成２２年は全国２７，８０４地点）について不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、これを審査・調整し、一定の基準日（１月１日）における正常価格を公表するものです。これは、都道府県知事が行う都道府県地価調査（毎年７月１日時点）とあわせて一般の土地取引の指標ともなっています。
国土交通省が３月１８日に発表した２０１０年１月１日時点の公示地価は全国平均（全用途）で前年比４．６％下落し、2 年連続で前年を下回りました。０８年秋からの世界同時不況の影響が全国に広がり、下落率は前年の３．５％から拡大、地価が上昇した地点は全国２７，４１０地点のうち愛知、静岡県の７地点だけで、１９７０年の調査開始以来、最も少ない結果となりました。
地域別では東京、名古屋、大阪の三大都市圏が大きく下落しました。
私たちの住む東京圏について見てみると、住宅地は平均で△４．９％、宅地見込地は△４．７％、商業地は△７．３％、準工業地は△５．０％、工業地は△３．８％、市街化調整区域内宅地は△４．３％の下落となりました。今回は住宅地、商業地を見ていきたいと思います。
| 地域別変動率表 （単位：％） |
住宅地 | 商業地 | ||
| 平成２１年 | 平成２２年 | 平成２１年 | 平成２２年 | |
| 全国 | △３．２ | △４．２ | △４．７ | △６．１ |
| 三大都市圏 | △３．５ | △４．５ | △５．４ | △７．１ |
| 東京圏 | △４．４ | △４．９ | △６．１ | △７．３ |
| 東京都 | △６．５ | △６．２ | △７．５ | △９．１ |
| 埼玉県 | △３．６ | △５．１ | △４．５ | △６．５ |
| 神奈川県 | △３．０ | △３．４ | △４．２ | △４．５ |
| 千葉県 | △３．７ | △４．６ | △４．５ | △５．１ |
≪住宅地≫
住宅地においては、新築マンション、中古マンションともに契約率等に改善の兆しがあるものの、市場規模が回復するまでには至っていないようです。東京都区部では千代田区で△１３．５％、中央区で△１２．２％と２桁台の大幅下落となり、渋谷区で△９．４％、中野区で△８．９％、台東区及び港区でともに△８．７％の下落となりました。
都下郊外部では、国分寺市で△８．９％、国立市で△８．６％、あきる野市で△８．０％、小金井市で△７．４％の下落となりました。武蔵野市、三鷹市等、都心から比較的近くブランド力のある地域の下落幅が縮小し、都心から距離のある地域の下落幅は拡大しています。
≪商業地≫
商業地においては、企業収益に一部改善の動きはあるものの、オフィスビルの空室率は高い水準で推移しています。賃料は一部地域で下げ止まりつつあるものの、依然として厳しい状況にあるようです。東京都区部では中央区（△１７．３％）、千代田区（△１５．９％）、港区（△１４．２％）、渋谷区（△１２．３％）、及び新宿区（△１０．３％）の中心５区が２桁台の下落となりました。都心エリアでは下落率が拡大する一方、その他の地域では、下落率が縮小する傾向を示しました。
都下郊外部では、福生市で△８．１％、日野市で△７．９％、あきる野市で△７．８％、八王子市・青梅市でともに△７．７％の下落となりました。ただし、区部と比較すると、下落率、下落幅は緩やかでした。
以上、世界的な景気低迷を受け、不動産市場は、一気に様変わりしています。したがって、以前の市況が良好な時と比べて、マンション販売の不振、投資・融資等の資金調達環境の悪化等の影響が顕著であり、広大地適用要件の１つである「戸建分譲素地が最有効使用であること」の判断にあたって、好況時は、マンション適地であっても、相続時点においては、マンション開発事業は事業リスクが高いため、戸建分譲素地であると判断されるケースが続出することも考えられます。
ちなみに、今年の７月上旬には平成２２年分の相続税及び贈与税の課税における土地等の評価額の基準となる路線価等（以下、路線価）が全国の国税局・税務署で一斉に公開される予定です。ご存知の通り路線価は、毎年１月１日を評価時点とし、地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として算定した価格の８０％により評価されています。
しかしながら、近年の急激な地価下落に伴い、納税資金調達のために売却した土地の価額が路線価方式による価格を下回ることも考えられ、このような場合には鑑定評価等によって算出した時価による更正の請求を検討すべきと思われます。
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