広大地評価に該当する要件　その２



　対象不動産が「マンション適地かどうか」については、実際、分譲マンションの需要があるかどうかで判断すべきで、賃貸マンションは判断基準とするべきではないと解釈した方が良いのです。

最寄り駅からの距離による判断基準

　戸建分譲素地適地か（分譲）マンション適地かの判断のためには、評価対象不動産のエリアの不動産売買市場を分析する必要があります。

　例えば、首都圏では、最寄駅から原則として１０分以内の地域であれば、マンション業者が購入を希望する範囲です。それを越える２０分以上の範囲では、戸建分譲素地が最有効使用となるでしょう。

　ただし、最寄駅から１０分超で２０分以内の場合はどうか？　と言えば、それははっきり言ってグレーゾーンです。その場合は、より詳しく不動産市場を分析しなければいけません。

　つまり、「戸建分譲素地が最有効使用」かどうかは、評価対象地の周辺エリアの不動産利用状況や市場動向により判断する他ありません。

画地規模からの判断基準？

　画地規模から判断することも可能です。

　極端な話、マンションを建てるにはそれなりの敷地面積が必要ですから、１００平方メートルや、２００平方メートルなどは全く対象になりません。マンション適地は、原則として１，０００平方メートル以上の土地と言えます。

行政的要因からの判断基準？

　容積率から判断することもできます。

　容積率１５０％以内の地域であれば、戸建分譲用地に該当します。容積率３００％以上の地域であれば、原則としてマンション適地となるでしょう。ただし、第一種低層住宅専用地域で容積率１００％の地域でも、広大地を否認されている例もありますので、地域の不動産市場の実態で判断されるべきです。

　では、容積率２００％の地域はどうでしょうか？

　現実的には両方が考えられます。容積率には指定容積率と基準容積率がありますが、情報では明らかにされていないものの、基本的には基準容積率で判断すべきと考えられます。

　その土地の最有効使用を判断することが最も困難な場合は、戸建住宅とマンションが混在している地域（主に容積率２００％の地域）です。

　国税局の見解を見ると、

『周囲の状況や専門家（不動産鑑定士等）の意見などから判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地を除き、戸建住宅用地として広大地の評価を適用することとして差し支えない』

と、分かるような分からないような、困ったら近くの専門家に聞いてみなさいとしか受け取れない見解です。

　ですから、容積率２００％の戸建住宅と分譲マンション混在地域の判断においては不動産の専門家（不動産鑑定士など）に、最近の周辺の開発状況、土地の売買状況、周囲の利用状況等の調査を依頼し、専門家としての判断を利用してその結果をまとめた意見書または調査報告書を申告書に添付するのも一考です。

地域の土地の利用状況により判断する

　当該エリアの不動産利用状況の移り変わりから判断することもできます。

　戸建住宅地域からマンション地域への移行地域の土地はマンション適地ですし、マンション適地から戸建住宅地域への移行地、いわゆる逆移行地は広大地に該当します。

　駅からやや遠く、バス便の利用となる地域であっても、バブル時期にはマンションが建築されていました。しかし、近年では立地条件が厳しくなり、マンション業者が買いに入らなくなっていることはおさえておくべきでしょう。また、都心部のマンション用地や最寄駅から１０分圏内の一部の地域でも、マンション業者が用地を購入し始めています。