目次 I-住宅3


3 新・特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除の創設

賃貸住宅等に住み替える場合にも適用可能

 I−2の「特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除制度」と異なり、買換えを前提としないで居住用財産の譲渡損失の損益通算や繰越控除が可能となる制度が創設されます。

 最近の不況で、バブル期に購入した住宅の価格が下がり、マイホームを売却してもローンを完済し切れない人や、買換えできずに賃貸住宅に住み替える人々が多数おられますが、それらの方々の再出発を支援する制度でもあります。


 平成16年1月1日から平成18年12月31日までの間に所有期間が5年超の居住用財産を譲渡(親族等に対するものは除かれます。)した場合の譲渡損失について(この譲渡契約を締結した日の前日において譲渡資産に係る住宅借入金の残高がある場合に限られます。)、その住宅借入金の残高が譲渡価額を超える場合にその超える額(オーバーローン)を限度に譲渡した年の他の所得と損益通算を認めた上で、翌年以降3年間(合計所得金額が3,000万円以下の年に限ります。)の繰越控除も認めるという制度です。したがって譲渡損失がいくら発生してもオーバーローンが限度であり、さらには住宅ローン残高がゼロの場合には譲渡損失がいくら発生してもこの特例の適用はありません。

【要  件】



家屋又は土地等 居住用に限る
所有期間 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超
譲渡先制限 親族に対するものは不適用
譲渡期間 平成16年1月1日〜平成18年12月31日まで
住宅借入金 譲渡に係る契約を締結した日の前日において、その譲渡資産に係る住宅借入金等の金額を有すること
所得要件 その年の合計所得金額が3,000万円以下であること

注意点  純損失の繰越控除制度及び純損失の繰戻し還付制度の純損失の金額には、当該譲渡資産に係る譲渡損失の金額は含めることはできません。


《例》
 年間所得400万円(課税所得は一定とします。)の人が本年7月に1,500万円で居住用財産を売却(譲渡損失2,500万円発生)しました。その居住用財産には3,700万円の住宅ローン残高(譲渡契約の前日)

 3,700万円(住宅ローン残高)−1,500万円(譲渡価額)=2,200万円<譲渡損失2,500万円となります。
 したがって、特例適用対象の譲渡損失は2,200万円となります。

  この例では、譲渡損失(控除枠)の2,200万円は売却年を含め最大4年間にわたって課税所得から控除できます。まず、売却年は所得全額が控除され所得税・住民税はゼロとなります。まだなお1,800万円の控除枠が残りますので、これは翌年に繰り越して翌年の所得と相殺します。さらに翌々年、翌々々年と繰り越して本来の課税所得と相殺していきます。それでも控除枠が600万円残りますが、繰越控除期間は3年間ですので、この600万円はこれ以上繰越控除することはできません。

 

目次 次ページ