第3部 1-1(1) |
第3部 相続財産別の節税手法 |
第1章 不動産等(土地) |
1 .基本的評価方法 (1) 評価手順 [1] 評価対象となる土地の認識・特定 相続財産を評価するためには、まず被相続人が所有していた財産を把握することから始めます。相続人が、被相続人の生前に財産について話してあっておくこと、あるいは遺言書を作成しておいてもらうことが望ましいですが、そのような機会が持てない場合には、さまざまな資料を基に相続財産を把握する必要があります。
[2] 資料・情報の収集 土地はその権利関係、利用状況、形状等によって評価方法が異なります。したがって一般的には以下のような資料を収集します。
また、貸地、借地などの場合には以下のような資料により権利内容を把握します。
また、資料だけでは把握できない土地の利用状況、形状等を確認するために現地を視察する必要がある場合もあります。 ◎「不動産登記簿」のサンプル [3] 評価方法の検討 上記[2]の結果を基に、地目・評価単位の判定をし、それぞれの評価上の分類(自用地、貸地、農地など)に沿って評価方法の検討を行います。 [4] 路線価地域、倍率地域、その他の調整補正 具体的な評価方法は各評価上の分類ごとに後述しますが、大きく分けて路線価地域と倍率地域があります。 イ.路線価地域 国税庁の公表する路線価図から路線価を調べ、それに地積を乗じて評価額を計算します。
◎「路線価図」サンプル
◎「特定路線価設定申出書」サンプル ロ.倍率地域 市区町村より入手した固定資産税評価証明書、あるいは固定資産税課税明細書から固定資産税評価額を調べ、国税庁の公表する評価倍率表にある評価倍率を乗じて評価額を計算します。
ハ.その他の調整補正 評価対象地の形状や権利状況により、路線価地域であれば各種調整率(奥行価格補正、不整形地補正など)による補正を行い、借地権など土地の上に存する権利がある場合はその影響も加味して評価します。 ◎「倍率表」サンプル |