税務解説集：路線価図「２－５．（５）定期借地権」

II-5(5)

（５）　定期借地権

　平成４年８月１日に施行された新借地借家法において、借地契約の更新がなく契約期間満了により確定的に借地権が消滅する定期借地権という制度が創設されました。
　この定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権及び事業用借地権の３種類があり、その契約内容は次の表のようになります。

区分

用件

普通借地権

定　　期　　借　　地　　権

一般定期借地権

建物譲渡特約付借地権

事業用借地権

利用目的

制限なし

事業専用建物の
所有目的に限定

存続期間

３０年以上

５０年以上

３０年以上

１０年以上２０年以下

契約更新

終了に関する特約は
無効

更新排除の特約
可

建物譲渡により
借地権は消滅

なし

再築による
期間延長

〃

期間延長しない
旨の特約可

〃

なし

更新後の
期間

１回目　　　２０年
２回目以降　１０年

なし

建物買取
請求権

あり

原則なし

あり

原則なし

設定方式

規定なし

書面による

規定なし

公正証書による

終了事由

正当事由

期間満了

建物譲渡

期間満了

　これらの定期借地権は、原則として、課税時期において借地人に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評価した価額によって評価します。
　ただし、課税上弊害のない限り、次の算式によって評価します。

課税時期における自用地価額

借地権設定時における
定期借地権割合

定期借地権の逓減率

＝

課税時期
における
自用地価額

定期借地権設定時に借地人に帰
属する経済的利益の総額(※2)

定期借地権設定時における
その宅地の通常取引価額

課税時期における定期借地権の残存期間年
数に応ずる年４．５％(※1)の複利年金現価率

定期借地権の設定期間年数に応ず
る年４．５％(※1)の複利年金現価率

　※1

　現時点での基準年利率は３．５％です。この割合は、平成１３年１月１日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した財産の評価に適用されます。
　平成１１年８月３１日までの基準年利率……６％
　平成１１年９月１日以後平成１２年１２月３１日までの基準年利率……４．５％

　※2

　定期借地権設定時に借地人に帰属する経済的利益の総額は、次の金額の合計額となります。

(1)

　権利金の授受がある場合
　権利金の額

(2)

　保証金の授受がある場合
　保証金の授受に伴う経済的利益の額

＝	保証金の額－（保証金の額×設定期間年数に応ずる基準年利率による複利現価率）－（保証金の額×基準年利率未満の約定利率×設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率）

(3)

　地代が低額で設定されている場合
　毎年享受すべき差額地代の現在価値

＝	差額地代の額(※3)×定期借地権の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

　※3

　差額地代の額は、同種同等の他の定期借地権における地代の額とその定期借地権における地代の額との差額をいいますが、権利金や保証金の授受がある場合には、次の算式による前払地代の額を実際地代の額に加算した上で、差額地代の額を判定します。

イ	権利金の授受がある場合　権利金の額×設定期間年数に応ずる基準年利率による年賦償還率
ロ	保証金の授受がある場合　上記(2)の保証金の授受に伴う経済的利益の額×設定期間年数に応ずる基準年利率による年賦償還率

【　年３．５％の複利表　】

(平13・1・1以後)

年数	複利年金現価率	複利現価率	年賦償還率	年数	複利年金現価率	複利現価率	年賦償還率
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25	０．９６６１．８９９２．８０１３．６７３４．５１５５．３２８６．１１４６．８７３７．６０７８．３１６９．００１９．６６３１０．３０２１０．９２０１１．５１７１２．０９４１２．６５１１３．１８９１３．７０９１４．２１２１４．６９７１５．１６７１５．６２０１６．０５８１６．４８１	０．９６６０．９３３０．９０１０．８７１０．８４１０．８１３０．７８５０．７５９０．７３３０．７０８０．６８４０．６６１０．６３９０．６１７０．５９６０．５７６０．５５７０．５３８０．５２００．５０２０．４８５０．４６９０．４５３０．４２７０．４２３	１．０３５０．５２６０．３５６０．２７２０．２２１０．１８７０．１６３０．１４５０．１３１０．１２００．１１１０．１０３０．０９７０．０９１０．０８６０．０８２０．０７９０．０７５０．０７２０．０７００．０６８０．０６５０．０６４０．０６２０．０６０	26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50	１６．８９０１７．２８５１７．６６７１８．０３５１８．３９２１８．７３６１９．０６８１９．３９０１９．７００２０．０００２０．２９０２０．５７０２０．８４１２１．１０２２１．３５５２１．５９９２１．８３４２２．０６２２２．２８２２２．４９５２２．７００２２．８９９２３．０９１２３．２７６２３．４５５	０．４０８０．３９５０．３８１０．３６８０．３５６０．３４４０．３３２０．３２１０．３１００．２９９０．２８９０．２８００．２７００．２６１０．２５２０．２４４０．２３５０．２２７０．２２００．２１２０．２０５０．１９８０．１９１０．１８５０．１７９	０，０５９０．０５７０．０５６０．０５５０．０５４０．０５３０．０５２０．０５１０．０５００．０４９０．０４９０．０４８０．０４７０．０４７０．０４６０．０４６０．０４５０．０４５０．０４４０．０４４０．０４４０．０４３０．０４３０．０４２０．０４２