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マイホームを売った時の特例アレコレ

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マイホームを売ると・・・

昨年マイホームを売却されて売却益が計上される方は、今年の3月15日までに確定申告が必要です。

売却益=売却収入-マイホームの取得費-売却費用

上記の「取得費」とは、「売却した土地や建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などの資産の取得に要した金額」から「所有期間中の減価償却費相当額」を差し引いて計算します。

また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が売却価額の5%よりも少ないときは、売却価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

更には上記の「売却費用」とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

3000万円特別控除

マイホーム(居住用財産)を売却した時は、所有期間の長短に関係なく、上記の売却益から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

つまり、売却益が3000万円までは、マイホームに関しては、税金がかからないということです。

税金がかからない場合でも、この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要ですのでお忘れないようにお願いします。

もし、マイホームが夫婦の共有であれば、それぞれで3,000万円の特別控除が使えます。

長期と短期で税率が異なる

土地や建物の売却益は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離して課税する分離課税制度が採用されていて、所得税の税率は次のようになります。

・長期譲渡所得 15%

・短期譲渡所得 30%

上記の長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得をいいます。

(注)2013年から2037年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。更には、別途住民税が発生します。

マイホームの軽減税率の特例

売却した年の1月1日において売却した家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えているときは、上記の長期譲渡所得の税率を通常の場合よりも低い下記の税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。

・長期譲渡所得6,000万円以下の部分 10%

先ほどの「マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例」と、この「軽減税率の特例」は、重ねて受けることができます。

この特例を受ける場合も、確定申告をすることが必要です。

執筆者情報

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今村仁

マネーコンシェルジュ税理士法人/ビジネスサクセション株式会社 代表 

会計事務所を経験後ソニー株式会社に勤務。その後2003年今村仁税理士事務所を開業、2007年マネーコンシェルジュ税理士法人に改組、代表社員に就任。ビジネスサクセション株式会社、代表取締役社長。税理士・宅地建物取引主任者・CFP等

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2019.03.28 15:55:50