平成２７年の都道府県地価調査
２０１５年９月
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いつも当レポートをご愛読頂き、ありがとうございます。 今回は、９月１７日に発表になりました平成２７年の「都道府県地価調査」についてご紹介したいと思います。 |
「都道府県地価調査」とは、国土利用計画法による土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため、国土利用計画法施行令第９条に基づき、都道府県知事が毎年１回、各都道府県の基準地（平成２７年は全国２１，７３１地点）について不動産鑑定士の鑑定評価を求め、これを審査、調整し、一定の基準日（７月１日）における正常価格を公表するものです。これは、国が行う地価公示（毎年１月１日時点）とあわせて一般の土地取引の指標ともなっています。尚、東京電力福島第１原発事故に伴う避難指示区域内にある３１地点は調査を休止しました。
調査全体の概要としましては、平成２６年７月以降の１年間の地価は、全国平均では、住宅地、商業地ともに依然として下落をしているものの下落率は縮小傾向を継続し、三大都市圏平均では、商業地については総じて上昇基調を強め、住宅地については、東京圏・名古屋圏で小幅な上昇を継続しています。また、上昇地点数の割合は三大都市圏では、住宅地の４割以上の地点が、商業地の７割弱の地点が上昇しました。一方、地方圏では、住宅地、商業地ともに上昇地点及び横ばい地点は増加していますが、依然として7割以上の地点が下落しています。
全国での上昇率順位を見てみると、住宅地は上位１０地点のうち８地点が福島県で占められていたのに対し、商業地では上位１０地点のうち7地点が東京都、大阪府、愛知県となっています。
以下では、東京圏の住宅地、商業地における地価動向を見ていきたいと思います。
| 地域別変動率表 （単位：％） |
住宅地 | 商業地 | ||
| 平成２６年 | 平成２７年 | 平成２６年 | 平成２７年 | |
| 全国 | △１．２ | △１．０ | △１．１ | △０．５ |
| 三大都市圏 | ０．５ | ０．４ | １．７ | ２．３ |
| 東京圏 | ０．６ | ０．５ | １．９ | ２．３ |
| 東京都 | １．３ | １．３ | ２．７ | ３．３ |
| 神奈川県 | ０．４ | ０．１ | １．３ | １．３ |
| 埼玉県 | ０．０ | △０．２ | ０．２ | ０．２ |
| 千葉県 | △０．１ | ０．０ | ０．４ | ０．５ |
≪住宅地≫
東京２３区は、全体で２．１％上昇となり、全２３区で平均変動率がプラスとなりました。上昇率が最も高かったのは中央区の８．８％で、千代田区及び品川区の５．８％がこれに続いています。区部で上昇率の高い地点は、交通利便性が良いなどの条件が整っている都心又は都心に近接する地域で、マンション画地及び相対的に割安感がある戸建住宅画地を中心に現れています。
神奈川県は、緩やかな上昇基調が継続しているものの、県全体の変動率も０．１％（前年０．４％）に縮小するなど、やや上昇の鈍化が見られます。富裕層による高額物件の需要や、人気路線沿線エリアを中心とした利便性良好な地域の需要が堅調である一方で、利便性に劣り、人口減少や高齢化等が進む地域では需要の回復が見られず、下落幅を拡大させています。横浜市及び川崎市では、いずれも都心への接近性が良好であることから住宅地への需要は堅調で、全ての区の平均変動率が上昇していますが、市全体の平均変動率の上昇率はやや縮小しています。
埼玉県は全体で▲０．２％となりました。平均変動率が上昇した市町村数（全６３）は、昨年度の１９から１６に、下落は４２から４５に、横ばいは前年と変わらず２となりました。その中でも、さいたま市全体の平均変動率としては０．９％（前年１．１％）と上昇率は縮小し、区で見ますと見沼区のみが上昇、７区が下落、２区が横ばいとなりました。
千葉県は、全体で±０．０％となりました。平成２１年以降下落していましたが、本年から横ばいに転じました。県内の調査対象５９市区町村の平均変動率は、上昇が２１市区町（昨年１６）、横ばいが２町（昨年０）、下落が３６市区町村（昨年４３）となっており、最も上昇率が大きいのは、木更津市の３．６％（昨年２．７％）となっています。
≪商業地≫
東京都２３区は、全体で４．０%上昇となりました。都心の店舗系商業地で、商業機能が高度に集積した地域等の動向を反映し、全ての区が上昇となりました。上昇率が最も高かったのは港区の７．８％で、中央区の７．７％、渋谷区の６．１％がこれに続いています。
神奈川県は、全体で１．３％上昇とほぼ前年並みの上昇となりました。その中でも横浜市は２．５％上昇しており、再開発の進展や根強いマンション素地需要から全ての区で上昇となりました。
埼玉県は、全体で０．２％上昇となりました。その中でも、さいたま市は２．５％上昇しており、特に大宮駅周辺では企業の移転・集約需要ニーズにより駅西口にオフィス需要が根強く、また、個人投資家のニーズも堅調で上昇基調を強めています。
千葉県は、全体で０．５％上昇となりました。その中でも千葉市は０．４％上昇しており、商業地の価格水準が低下したことから、生活利便性が良好な地域では、マンション素地を中心に需要が見られ下落から上昇に転じました。
以上、前回の地価調査に比べ、低金利や住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えに加え、金融緩和による資金調達環境が良好なこと等もあって住宅地及び商業地ともに総じて堅調に推移して、上昇ないし下落幅の縮小が見られます。この堅調な住宅需要を背景に商業地をマンション用地として利用する動きが全国的に見られるなど、現在までマンション業者が触手しなかった土地であっても、立地条件等によっては、マンション業者の需要が見込まれるような事象が生じる可能性がありますので、広大地の判定に際して、今後はさらに新築マンションの建設動向にも十分ご注意下さい。
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