不動産の鑑定評価を活用した固定資産税の交換特例の適用
２０１３年１２月
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一見すると固定資産税の交換の特例（所得税法第５８条関係）の適用要件を満たさないような土地であっても、不動産の鑑定評価を活用することにより、要件を満たすことを証明できる場合があります。今回は、その一例をご紹介致します。 |
以下の土地（１）、土地（２）の交換をしたいとのご相談をいただきました。
なお、交換特例の適用要件をおさらいすると以下のとおりとなります。
単純に、土地（１）ついて前面路線価に面積を乗じると４０，０００千円となり、土地（２）について、前面路線価に面積を乗じると３０，０００千円となり、その差額は１０，０００千円となります。
さらに、両土地の駅接近性等を考慮すると時価ベースでは、さらにその差が拡大することが予想されますから、要件（６）に引っ掛かり、最初は特例の適用は難しいかと思われました。
ところが、両土地の形状を比較すると土地（１）は間口に対して奥行が長く、一方で土地（２）は奥行に対して間口が長いという特徴を有していました。さらに、市場調査を行ったところ、周辺地域においては、戸建住宅の敷地としては、６０平方メートル〜８０平方メートル程度の大きさで区画割されているものが多く、その結果、両土地の最有効使用も戸建分譲素地であるものと判断されました。
以上のことを踏まえて、両土地について区画割を想定すると以下のようになります。
両区画割想定図を比較すると土地（１）については区画割後２区画が不整形地となるのに対して、土地（２）については、すべての画地が整形地となります。したがって、鑑定評価の作業を進めていくうちに、土地（２）のほうが、単価ベースでは内在する価値は高いことが判明しました。結果として、鑑定評価額（単価）は土地（１）は２４０千円、土地（２）は３００千円となり、それぞれの面積をかけると土地（１）は４６，０００千円、土地（２）は４５，０００千円となり、その差額は３，０００千円となり、要件（６）を満たすこととなります。
このように、一見すると土地の交換を行うに際して、路線価評価ベースだと交換特例の適用が難しいと思われるものであっても、不動産の鑑定評価を活用することにより、要件を満たすことが証明できる例もございます。
本件に似たような例がございましたら、是非、ご相談下さい。
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