国税不服審判所の裁決事例に対し、
同様の案件で更正の請求により是認された広大地事例
２０１３年２月
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いつも当レポートをご愛読頂き、ありがとうございます。 今回は、２０１２年２月掲載の「国税不服審判所の裁決事例（平成２３年４月２１日、評価対象地につき、既に開発行為を了した共同住宅の敷地として有効利用されていることから、広大地には当たらないとした事例）」に対し、当事務所で同様の事案について更正の請求を行い、広大地として是認された事例をご紹介します。 |
当レポートの２０１２年２月掲載記事でご紹介したとおり、当該裁決事例では、現に賃貸マンションの敷地として利用されている土地について、その存する地域においては、共同住宅等の用途は標準的な使用形態であると認められ、その標準的な使用状況に照らして有効に利用されているものであり、広大地には該当しないものと判断されました。
つまり、相続時点現在において、賃貸マンションや店舗等の敷地として利用されている土地について、広大地評価を適用する際には、その地域の「標準的な使用方法」が「一般住宅地」であり、対象地は現に宅地として有効利用されていないということを課税庁側に証明する必要があります。
今回の更正の請求事案の事実事項を確認しますと、評価対象地は東京２３区内で、都心への接近性が極めて良好であり、また、最寄駅より徒歩１０分圏内に存し、現況は被相続人の土地の有効活用としての３階建て賃貸マンション（ＲＣ造・平成８年築）の敷地として利用されている、地積約２，０００平方メートルの角地です。容積率は８０％で高度利用は困難であるものの、評価対象地の周辺には近年分譲されたマンションや、賃貸共同住宅も多く見られる地域です。
当レポートの２０１２年２月掲載記事でも述べたとおり、当事務所の見解として、「標準的使用」とは、その地域における価格水準を形成している使用方法を言うのであり、評価対象地のように、既に所有していた土地の有効活用としての現況の使用方法は、あくまで被相続人の個人的な事情によるものです。
そもそも、投資会社の物件のような、第三者が土地を購入した上で賃貸共同住宅経営をして採算が成り立つのは、ごく一部の都心のみであり、それ以外の地域では、賃貸共同住宅を建設することを前提とした価格が地域の標準価格を形成することはなく、賃貸共同住宅は標準的使用とは成り得ないと言えます。
実際に、評価対象地の近隣に存する賃貸共同住宅について調査を行ったところ、いずれも地主の土地の有効活用として建てられたものであり、また、賃貸共同住宅を建設することを前提に土地取引が行われた事例もないことが分かりました。その一方で、評価対象地の近隣において、相続時点に近い時期に開発許可を要する大きな土地が売却され、戸建分譲地となっている事例を複数見つけることが出来ました。
これらの事例や相続時点現在の市況等を含めて総合的に検討した結果、本件評価対象地の存する地域の売買市場においては、買主が一般住宅の敷地として使用することを前提に成される土地取引が典型的であると考えられるので、一般住宅地としての標準的使用を前提として価格水準が形成されている地域と判断しました。
そして、その旨等の意見を記した広大地調査報告書を作成・添付の上、更正の請求を行った結果、税務上の広大地に該当すると判断され、是認されました。
これまでの当事務所主催セミナーや当レポートにおいても、本件更正請求事案のように、相続時点現在において、賃貸共同住宅や貸店舗等の敷地として利用されている土地について、広大地評価が認められた事例をご紹介して参りましたが、いずれのケースも、評価対象地の周辺の利用状況や売買事例、市況等を細かく調査し、また、課税庁側に対して、評価対象地の存する地域の標準的使用方法が一般住宅地であり、その他の要件（公共公益的施設用地を要するか等）を含め、評価対象地が広大地である根拠をしっかりと明示・主張できた結果であると思います。
しかしながら、当該裁決事例のように課税庁側が未だに賃貸マンションが周辺にある＝「標準的使用」、かつその土地上に賃貸マンションが建っている＝「有効利用されている」という誤った解釈をしている現状においては、こうした土地につき広大地評価が認められるか否かについて、納税者側の説明能力に懸かっていると言わざるを得ません。
当事務所では、先生方が既に申告を済まされた案件についてのご相談も受け付けております。首都圏内はもちろん、首都圏以外の広大地案件についても対応しております。お電話のほか、ＦＡＸ、Ｅメールでの相談も受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。
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