広大地評価に該当する要件　その１



　国土交通省の『通達』や『情報』には、「このエリアの標準的画地は●●平方メートルです」と形式的に規定があるわけではありません。ですから、標準的画地はいったい何平方メートルなのか？　はあくまでも「不動産市場や地域の実情に応じて個々で判断して下さい」となっているのです。ですから、まずこのエリアの標準的画地は何平方メートルなのかを押さえておかなければならないのです。

『標準的画地規模』とは？

　標準的画地が何なのかを知る上での参考となるのが次の３点です。

・原則として一都三県の基準は１００平方メートルとする
・近隣の地価公示や地価調査の基準地の地積を参考とする
・各市の開発最低区画面積を参考とする

『原則として一都三県の基準は１００平方メートルとする』

　例えば、埼玉県の南部では、概ね１００平方メートルが標準的画地規模となります。当然すべてではないため各エリアによって変動します。一方、北部では概ね１５０平方メートルや２００平方メートルとなることが多いようです。いずれにしてもその不動産の実情を調べる必要があります。

『近隣の地価公示や地価調査の基準地の地積を参考とする』

　評価対象エリアの近隣の基準ポイントを参考にします。基準ポイントは、地価公示や地価調査ポイントの地積を標準的画地規模の参考にします。これらは、１月および７月に国土交通省および都道府県からそれぞれ発表されていますので、最新のものを参考にします。

『各市の開発許可時の最低区画面積を参考とする』

　１００平方メートルだったり、１２０平方メートルだったりと様々ですので、これを標準的画地規模の目安とします。

『著しく地積が大きい』とは？

　開発許可面積基準というものが各地域によって規定があります。例えば一都三県では原則として市街化区域内は５００平方メートル以上となっています。ただし、５００平方メートル未満であっても、例外として、戸建分譲するに当たり位置指定道路が必要となる土地の場合、つまりミニ開発分譲地に該当する場合には「広大地」になる可能性があります。