新広大地とは？

広大地評価の計算方法がとても簡単になった！ 　おかげで税理士や税務署職員の業務負担が軽くなりました。 　しかし、「このエリアの“標準的画地規模”は何平方メートルなの？」「“戸建分譲素地が最有効使用”ってどうすれば分かるの？」など、対象不動産が広大地に該当するかの判断は、案件によっては非常に困難であることが浮き彫りになりました。 　結果的に、新広大地はむしろ税理士にとって責任が非常に重くなり、リスクが高くなりました！！

広大地規定の経緯は？

　広大地については、平成５年１２月３１日以前は何らの評価減も考慮されていませんでしたが、平成６年１月１日からは、開発想定図を作成し、公共公益的施設用地の地積を除外した有効宅地部分の割合（有効宅地化率）を基礎に算定する方式が採用されていました。しかし、この方式が専門的知識を必要とし（特に開発図面の作成）、難しかったことから、平成１６年１月１日以降は現在の方式に改正されています。その後、平成１６年と１７年に資産評価企画官情報（いわゆる『情報』）により解釈指針が示されています。

新広大地では何が変わったか？

　一言で言えば、算式が簡便になり、税理士にとって実務上の広大地評価計算がとても簡単になりました。評価地の間口や奥行き、不整形などの要素が評価上、一切関係なくなったため、正面路線価と地積さえ分かれば評価ができるようになりました。



　改訂前の通達では、「公共公益的施設用地となる部分の地積」を税理士が計算する必要がありました。都市計画法における開発行為を行う場合、実務的には自治体の定める「開発指導要綱」を十分に理解したうえで開発図面を作成しなければならない煩雑さがありました。また、開発図面を添付して潰れ地の地積を算出する際の開発手法にも問題がありました。必ずしも土地の区画割りは一つとは限らず、税務当局の見解と異なることも生じえるからです。税務当局としても開発についての不動産の実務に長けているわけではないので、判断が分かれるケースが多くありました。

　そこで、これらの計算の煩雑さを払拭したものが今回の通達です。これは、不動産鑑定評価方法の開発法の考え方を取り入れたものですが、その評価方法は煩雑になってしまうため採用せず、統計的分析による簡便的な方法によって評価するものとなっています。路線価地域に所在する場合、「その広大地の面する路線化に１５から２０−５までの定めに代わるものとして次の算式により求めた広大地補正率を乗じて計算した金額」に改定されました。これにより、広大地に該当しさえすれば、評価額を求めるに当たっての計算の煩雑さはなくなりました。結果、税理士にとっての実務上の負担は軽減されました。

　しかし、それに代わってでてきた問題があります。それは、「どうなったら広大地に該当するのかどうか」判断基準が分からないという、決定的かつ重要な問題です。