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Ｉ．住宅ローン控除はこう変わる

新耐震基準を満たすものは、築後年数にかかわらず最大年４０万円控除ができる

住宅ローンを借り入れて住宅を取得すれば、所得税が軽減できる「住宅ローン減税制度」の適用対象範囲が、平成１７年４月から広がります。 　現行税制では、中古住宅を取得してローン減税を受ける場合、耐火建築物なら建築後２５年以内、非耐火建築物なら建築後２０年以内の物件だけが適用対象とされています。 　今年の改正で、平成１７年４月以後は、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるものに適合（以下「新耐震基準」といいます。）すれば、従前は適用対象の要件であった築後経過年数に関係なく住宅ローン減税が認められることになります。 この改正は、平成１７年４月１日以後に既存住宅（以下、「中古住宅」といいます。）の取得をし、自己の居住の用に供する場合について適用されます。 ◇中古住宅の住宅ローン減税の適用範囲◇ 　新耐震基準は昭和５６年６月に施行されたもので、震度６程度の地震でも倒壊しない強度が施されている建物などがその基準に該当しています。それ以後、建築確認が行われたものは新耐震基準を満たしていますが、それ以前のものは建築士が発行する証明書が必要になります。なお、新耐震基準を満たしていない中古住宅を購入して、後から新耐震基準を満たす工事を行った場合には、住宅ローン減税の対象とはならないのでご注意ください。 　住宅ローン控除制度とは、平成１７年１月１日から平成１７年１２月３１日までに、新たに住宅の新築・購入（中古住宅の購入を含みます。）をした人や、増改築をした人などについて、入居時から１０年間、毎年末のローン残高（最大４，０００万円）に対して８年間は１％、残りの２年間は０．５％を所得税額から控除するしくみで、１０年間で最大３６０万円の税額控除ができます。ただし、次表のとおり、平成１８年入居分は最大で２５５万円の税額控除となり、以降順次低減し、平成２１年以降入居分からは廃止されることになっています。 ◇住宅ローン減税を受けるための要件 入居日 平成１７年１２月３１日までの居住開始 ローン残高の上限 ４，０００万円 控除期間 １０年間 控除率 ローン残高の当初８年間は１％、残り２年間は０．５％ 所得制限 年間所得３，０００万円以下 適用対象 居住用家屋＋その敷地（土地） 中古の場合 築後年数 築後２５年以内（耐火建築物） 築後２０年以内（非耐火建築物） 床面積制限 ５０平方メートル以上無制限 平成１７年住宅ローン減税制度（早く入居するほど有利！） 居住年 控除期間 住宅借入金等の 年末残高 適用年・控除率 最大 控除額 平成１７年 １０年間 ４，０００万円以下の部分 １年目から　８年目まで　１％ ９年目及び１０年目　　　０．５％ ３６０万円 平成１８年 １０年間 ３，０００万円以下の部分 １年目から　７年目まで　１％ ８年目から１０年目まで　０．５％ ２５５万円 平成１９年 １０年間 ２，５００万円以下の部分 １年目から　６年目まで　１％ ７年目から１０年目まで　０．５％ ２００万円 平成２０年 １０年間 ２，０００万円以下の部分 １年目から　６年目まで　１％ ７年目から１０年目まで　０．５％ １６０万円 【参　考】　住宅ローン減税の最大減税額の推移 住宅ローン控除の適用要件 　住宅ローン控除を受けられるのは、次の要件のすべてに該当する場合です。 ［適用要件］ (1) 国内で一定の居住用家屋の取得（取得の前後を通じ生計を一にする親族等からの敷地や中古住宅の取得を除きます。）又は増改築等を行ったこと (2) (1)の居住用家屋の取得又は増改築等に要した一定の借入金又は債務（その居住用家屋とともに取得をするその家屋の敷地である土地等の取得に係る借入金等を含みます。）の年末残高を有すること (3) (1)の居住用家屋の取得又は増改築等をした日から６か月以内に居住の用に供し、原則として、引き続き控除適用年の１２月３１日まで居住していること (4) 控除を受けようとする年分の合計所得金額が３，０００万円以下であること (5) 居住用財産に係る譲渡所得の特例（買換えや３，０００万円控除）を受けていないこと 対象となる借入金 　住宅ローン控除の対象となる借入金は、住宅の取得又は増改築等及び住宅とともに取得をする土地等で、その住宅の敷地の用に供されるものの取得のための借入金等で、償還（又は賦払）の期間が１０年以上のものに限られます。 ＊ただし、次のものは対象とはなりません。 　勤務先などからの融資や代金債務で利息が年１％未満のもの 　勤務先から利子補給金の支払を受けているため、自らが実質的に負担する借入金や代金債務の利息が年１％未満となるもの 控除対象となる家屋等 (１)新築家屋 イ． 自己の居住用であること ロ． 自己の居住用部分の床面積が総床面積の２分の１以上であること ハ． 家屋の総床面積が５０平方メートル以上であること（上限はなし） (２)中古家屋 イ． (１)のイ〜ハのすべてを満たすこと ロ． 建築後使用されたものであること ハ． Ａ ．耐火建築物の場合は、取得の日以前２５年以内に建築されたものであること Ｂ ．耐火建築物以外の場合は、取得の日以前２０年以内に建築されたものであること Ｃ ．Ａ及びＢの条件を満たさないものであっても、新耐震基準を満たすものであること (３)増改築等 イ． 建築基準法上の大規模の修繕又は大規模の模様替え等であること 〔単独家屋〕増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕又は模様替、一室の床又は壁の全部について行う修繕又は模様替、地震に対する安全基準に適合させるための一定の修繕又は模様替（マンション等も同じ。） 〔マンション等〕床、階段、壁及び間仕切壁の室内に面する部分のその過半について行う修繕又は模様替、一室の床又は壁の全部について行う修繕又は模様替（いずれも一定の証明がされたものに限ります。） ロ． 増改築後の家屋の床面積が５０平方メートル以上であること ハ． 工事費用が１００万円を超えること ニ． 増改築後の家屋の床面積の２分の１以上が自己の居住用であること ホ． 工事費用の額の２分の１以上が自己の居住用部分に係るものであること 【参　考】　平成１７年末・平成１８年末・平成１９年末居住分のローン控除比較表 【計算前提】年収７００万円の給与所得者、夫婦子２人の標準世帯、所得控除額は２００万円とします。（定率減税は考慮していません。）借入金は１，０００万円、２，０００万円、４，０００万円の３とおりの全てが３％の固定金利で３０年間の元利均等返済とします。なお、この表はあくまでも目安ですので、実際の借入れにあたっては金融機関等や専門家によく相談してください。

	平成１７年居住開始			平成１８年居住開始			平成１９年居住開始
当初借入額	1000万円	2000万円	4000万円	1000万円	2000万円	4000万円	1000万円	2000万円	4000万円
１年目	97,900円	195,800円	310,000円	97,900円	195,800円	300,000円	97,900円	195,800円	250,000円
２年目	95,700円	191,500円	310,000円	95,700円	191,500円	300,000円	95,700円	191,500円	250,000円
３年目	93,500円	187,800円	310,000円	93,500円	187,800円	300,000円	93,500円	187,800円	250,000円
４年目	91,200円	183,200円	310,000円	91,200円	183,200円	300,000円	91,200円	183,200円	250,000円
５年目	88,900円	178,600円	310,000円	88,900円	178,600円	300,000円	88,900円	178,600円	250,000円
６年目	86,400円	173,700円	310,000円	86,400円	173,700円	300,000円	86,400円	173,700円	250,000円
７年目	83,900円	168,800円	310,000円	83,900円	168,800円	300,000円	41,950円	84,400円	125,000円
８年目	81,400円	163,600円	310,000円	40,700円	81,800円	150,000円	40,700円	81,800円	125,000円
９年目	39,300円	79,200円	157,500円	39,300円	79,200円	150,000円	39,300円	79,200円	125,000円
１０年目	38,000円	76,400円	152,000円	38,000円	76,400円	150,000円	38,000円	76,400円	125,000円
控除合計	796,200円	1,598,600円	2,789,500円	755,500円	1,516,800円	2,550,000円	713,550円	1,432,400円	2,000,000円

＊ 上表中「３１０，０００円」とあるのは、この設例は年収７００万円の給与所得者ですので、年間の源泉徴収税額が３１０，０００円となり、住宅ローン控除は４００，０００万円（４０００万円×１％）ではなく、３１０，０００円が限度となるからです。（平成１８年居住開始分は住宅ローン控除そのものの限度額が３００，０００円です。） 　このシュミレーションでは、平成１７年に居住開始した場合の方が、借入金１，０００万円の場合で、平成１８年に居住開始した場合より４万７００円、平成１９年に居住開始した場合より８万２，６５０円多く控除が受けられます。また、借入金２，０００万円では、平成１７年に居住開始した場合の方が、平成１８年に居住開始した場合より８万１，８００円、平成１９年に居住開始した場合より１６万６，２００円多く控除が受けられます。借入金４，０００万円の場合では、平成１８年に居住開始した場合より２３万９，５００ 円、平成１９年に居住を開始した場合より７８万９，５００円と控除額の差がさらに拡がります。これは平成１９年居住分では、借入金の上限が平成１７年分の４，０００万円から２，５００万円へと１，５００万円も低くなってしまうからです。 　いずれにしても、平成１７年末までに居住の用に供するのが一番得、ついで平成１８年中、平成１９年中、平成２０年中という順番で続き、平成２０年中には借入金の上限がさらに２，０００万円引き下げられるため一番損ということになります。