ＩＩ．土地・住宅税制はこう変わる


１　住宅ローン減税の再適用制度の導入
　
　現行の住宅ローン控除制度は、住宅の新築・購入をした者や増改築をした者などに対し、毎年の年末時点のローン残高の一定割合を所得税額から控除するしくみで、平成１ ５年末までに居住を開始した場合、年末ローン残高の１％が所得税額から控除されるしくみで、ローン残高の上限は５，０００万円、控除期間は最長で１０年、控除額は最大で５００万円の税額控除を受けることができます。
　現行制度では住宅ローン控除制度の適用を受けている住宅で、その居住中に転勤等で家族全員で引っ越した場合には、それ以後住宅ローン控除適用期間が残っていても税額控除を受けることができません。
　今回の改正案では、この仕組みを改め、再入居したときに減税の適用期間が残っていれば、残りの期間についても、引き続き住宅ローン控除の適用が受けられるようになります。例えば、本来１０年間にわたって税額控除可能な者が、入居してから３年経てから転勤、その２年後に転勤が解除され自宅に戻った場合、自宅に居住していなかった２年間はローン控除対象にはなりませんが、再入居した年から残りの５年間はローン控除の対象になるというものです。ただし、自宅を離れる理由として、転勤などの場合は勤務先の都合などやむを得ない事由でなければなりません。

　改正案では、上図のように、住宅の取得をして住宅ローン控除の適用を受けていた居住者が、勤務先から転勤の命令その他これに準ずるやむを得ない事由により、その住宅をその者の居住の用に供しなくなった後、その事由が解消し、再びその住宅に入居した場合には、一定の要件の下で、その住宅の取得等に係る住宅ローン控除の適用年のうち、その者が再び入居した日の属する年（以下「再入居年」といいます。）以後の各適用年について住宅ローン控除の再適用を受けることができる措置が講じられることになります。

　なお、その再入居年にその住宅を賃貸の用に供していた場合には、その再入居年の翌年以後の各適用年について控除を受けることになります。

この新制度は、平成１５年４月１日以後に転勤等により居住の用に供しなくなった場合について適用されます。

　
　◎住宅ローン控除
　
　現行の住宅ローン控除は、年末ローン残高の１％が所得税額から控除されます。
ローン残高の上限は５，０００万円、最長控除期間は１０年、したがって、控除額は最大で５００万円となりますが、この控除が適用できるのは、平成１５年１２月３１日までの居住分となっています。それ以降、つまり、平成１６年１月１日〜平成１６年１２月３１日居住分は下の表のとおり最高年２５万円で最長６年間の控除となります。

高齢者向け優良賃貸住宅の割増償却制度の縮減
　平成１３年に「高齢者の居住の安定確保に関する法律」が公布され民間事業者が高齢者向けバリアフリー型の優良賃貸住宅を建築したり、又は改良したりした場合には国等が補助金を出したり、あるいは事業者が低所得者向けに家賃を減額した場合にも減額費用を補助するという「高齢者向け優良賃貸住宅制度」が創設されました。その創設に伴って税制上の優遇制度（割増償却）も設けられましたが、今回の改正案で、国の財政事情もあり、割増率を耐用年数３５年以上のものにあっては５０％（現行５５％）に、耐用年数３５年未満のものにあっては３６％（現行４０％）に引き下げたうえで、その適用期限が平成１７年３月３１日まで２年延長されます。（平成１５年４月１日以後新築分から適用）


住宅ローン減税の変遷
入居日 平成11.1.1〜
　平成13.6.30		 平成13.7.1〜
　平成15.12.31		 平成16.1.1〜
　平成16.12.31
控除期間 １５年間 １０年間 ６年間
最高控除額 ５８７．５万円 ５００万円 １５０万円
控除対象ローン残高 ５，０００万円 ５，０００万円 ３，０００万円
控除率
住宅ローン年末残高
1000万円以下の部分
1000万円超〜2000万円
以下の部分
2000万円超3000万円
以下の部分
　
1 〜 6 年 　7〜11年 12〜15年
5000万円以下の部分に対して
　
1.0％
　
　		 　
0.75％
　
　		 　
0.5％
　
　
　
1〜10年の全期間
5000万円以下の部分に対して
　
1.0％
　
　
　
1〜6年の全期間
　
1.0％
　
0.5％
　
適用対象
・中古の場合		 居住用家屋＋その敷地（土地）
築後２５年以内（耐火）
築後２０年以内（非耐火）
床面積制限 ５０平方メートル以上無制限
譲渡損失３年繰越控除
制度との併用		 できる ―
所得条件 ３，０００万円以下


　住宅ローン控除の対象となる借入金は、住宅の取得だけでなく、増改築等のための借入金で、償還期間が１０年以上のものも対象となります。


☆住宅ローン控除の適用要件

(1) 国内で一定の居住用家屋の取得（取得の前後を通じ生計を一にする親族等からの敷地や中古住宅の取得を除きます。）又は増改築を行ったこと
(2) (1)の居住用家屋の取得又は増改築等に要した一定の借入金又は債務（その居住用家屋とともに取得をするその家屋の敷地である土地等の取得に係る借入金等を含みます。）の年末残高を有すること
(3) (1)の居住用家屋の取得又は増改築等をした日から６か月以内に居住の用に供し、原則として控除適用年の１２月３１日に居住していること
(4) 控除を受けようとする年分の合計所得金額が３，０００万円以下であること
(5) 潸居住用財産に係る譲渡所得の特例を受けていないこと

既成市街地等内の既存建築物の優良賃貸住宅への改良工事費の特別償却
既成市街地等内の既存建築物を優良賃貸住宅に改良する場合の工事費について、２年間の措置として、１０％の特別償却が認められます。

　

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