(8) 不整形地の評価

 不整形地の価額は、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、ロの(1)から(3)までに掲げる価額を基とし、その近傍の宅地との均衡を考慮して、その価額から30パーセントの範囲内において相当と認められる金額を控除した価額によって評価します。
 この不整形地の斟酌割合(30パーセント以内)については、地価税の創設に伴い、主観性を排除し、できる限り客観的に、簡易な方法により減価すべき価額を算出できることが望まれたことをふまえて、イによって求めた不整形地補正率を用いて簡単に算定することもできることになっています。
 この不整形地の補正の方法は、国税庁から平成4年3月3日に資産評価企画官情報第1号という形式で公表されました。
 なお、「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第1表)」の上では、1から不整形地補正率を控除した数値(減額率)を基に次のように計算します。
 整形地とした場合の価額×(1−減額率)

 
イ 不整形地補正率の求め方

(1)  評価する不整形地の地区及び地積の別により別表1の「地積区分表」にあてはめて、「A」「B」「C」のいずれの地積区分に該当するかを判定します。
(2)  想定整形地の取り方
 想定整形地は、評価対象地の画地全体を囲む、正面路線に面するく形(長方形)又は正方形の土地をいいます(具体的には後掲の〔想定整形地の取り方の具体例〕を参照)。
(3)  (1)で求めた地積区分と次の算式により計算した「蔭地割合」及び地区区分を別表2の「不整形地補正率表」にあてはめて不整形地補正率を求めます。
  蔭地割合= 想定整形地の地積−評価対象地の地積
想定整形地の地積
(4)  間口狭小補正率の適用がある評価対象地については、(3)の不整形地補正率に間口狭小補正率を乗じて計算した数値(小数点第2位未満切捨て)が不整形地補正率となります。
 ただし、この場合の不整形地補正率の下限は70%となることに注意してください。
(5)  次の図のような不整形地については、i)上記(4)により計算した不整形地補正率を適用して評価する方法と、ii)間口狭小補正率と奥行長大補正率を適用して評価する方法のいずれかを選択して評価することができます。


 
別表1 地積区分表

地積区分
地区区分
ビル街地区 4,000平方メートル未満 4,000平方メートル以上
6,000平方メートル未満
6,000平方メートル以上
高度商業地区 1,000平方メートル未満 1,000平方メートル以上
1,500平方メートル未満
1,500平方メートル以上
繁華街地区 450平方メートル未満 450平方メートル以上
700平方メートル未満
700平方メートル以上
普通商業
・併用住宅地区
650平方メートル未満 650平方メートル以上
1,000平方メートル未満
1,000平方メートル以上
普通住宅地区 500平方メートル未満 500平方メートル以上
750平方メートル未満
750平方メートル以上
中小工場地区 3,500平方メートル未満 3,500平方メートル以上
5,000平方メートル未満
5,000平方メートル以上


別表2 不整形地補正率表

別表2 不整形地補正率表


〔想定整形地の取り方の具体例〕

(1) (2) (3)
(4) (5) (6)
(7) (8) (9)
(10) (11) (12)


(13)−1 (13)−2
(14)−1 (14)−2
(15)−1 (15)−2
(16)−1 (16)−2

※ 上記の(13)から(16)までは、−1の例(○)が相当、−2の例(×)は不相当。

 また、次図のように屈折路に接する不整形地に係る想定整形地は、いずれかの路線からの垂線によって(次図イ、ロ)又は路線に接する両端を結ぶ直線によって(次図ハ)、評価しようとする宅地の全域を囲む長方形又は正方形のうち、最も面積の小さいものとします。したがって、次図の場合には、ハが想定整形地となります。



 なお、次の図のような帯状部分Aを有する宅地(その帯状部分を除くと整形地となるような宅地)については、帯状部分Aとその他の部分Bに区分して奥行価格補正等の画地調整を行って評価し、不整形地としての評価減は行いません。



 また、大工場地区にある不整形地は、原則として不整形地補正はできませんが、地積がおおむね9,000平方メートル程度までのものは、中小工場地区の区分による不整形地補正ができます。

 
ロ 不整形地補正率を適用するための評価対象地の評価額の計算方法

 不整形地補正率を適用するための評価対象地の評価額を計算する際には、通常の宅地の評価と異なり、奥行価格補正率、側方路線影響加算率及び二方路線影響加算率だけを適用し、間口狭小補正率及び奥行長大補正率は適用しません。

(1) 区分できる不整形地
 不整形地であっても、これを区分して整形地が得られるものについては、次の(i)又は(ii)のいずれかによって評価します。
 (i) 全体を評価する方法
  次の(2)で説明する平均的な奥行距離によって全体を評価します。
 (ii) 区分して計算する方法

 A、B、Cをそれぞれ1区分として評価したものを合計します。区分したA、B、Cについては、間口狭小補正、奥行長大補正は適用しません。
 側方路線がある場合には、区分されたA、B、Cのそれぞれに側方路線影響加算を行います。
 この場合の側方路線からの奥行距離は、ABC全体を評価する場合の奥行距離とします。

 
(2) 平均的な奥行距離
 不整形地のように奥行距離が一様でないものは、平均的な奥行距離(不整形地に係る想定整形地の奥行距離(次図のイ)を限度として、その不整形地の面積をその間口距離で除して得た数値(次図のロ))によります。

イ50m>ロ25m(500平方メートル/20m)のためロの25m イ50m>ロ40m(720平方メートル/7m+11m)のためロの40m
イ50m<ロ150m(750平方メートル/5m)のためイの50m イ50m>ロ40m(800平方メートル/20m)のためロの40m
イ50m<ロ53.3m(800平方メートル/15m)のためイの50m

 
(3) 近似する整形地に修正する場合
 次の例のように、不整形地を近似する整形地に引き直せるような不整形地については、(i)その引き直した整形地について奥行価格補正率、側方路線影響加算率及び二方路線影響加算率を適用して計算する方法と、(ii)(2)の平均的な奥行距離による方法のいずれかを選択します。
 なお、イの(2)の場合の想定整形地は評価対象地の画地全体を囲む、正面路線に面する長方形又は正方形の土地をいうのに対し、ここでいう近似する整形地は一部がはみ出してもかまいませんから、評価不整形地の地積と等しく、かつ形状が近似する整形地をいいます。



 以上、路線価地域にある不整形地について説明しましたが、倍率方式を適用する地域内にある不整形地については、宅地の個別事情はすべて固定資産税評価額に織り込まれていますので、あらためて不整形であることによる斟酌は行いません。

 

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