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VI-1 |
| VI．所得金額計算上の注意点 |
| １ 不動産所得となるもの・ならないもの |
| (1) 事業的規模の不動産貸付け 不動産の貸付けによる所得は、事業的規模であっても不動産所得になります（所法26(1)）。 注釈
(2) 事業的規模の判定 不動産の貸付けが事業的規模かどうかは、社会通念上の事業的規模に該当するかどうかによります（所基通26−９）。 |
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| (a) | 社会通念上の事業規模とは、次により判定します。 | |||||
| (イ) | 貸付資産の規模 | |||||
| (ロ) | 賃貸料の収入状況 | |||||
| (ハ) | 貸付資産の管理に係る特別の人的・物的施設の設置等 |
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| (b) | 上記の判定が困難な場合 | |||||
| イ | 建物 | |||||
| (イ)貸間・アパート等については１０室以上 | ||||||
| (ロ)独立家屋については５棟以上 | ||||||
注釈
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| ロ | 土地 | |||||
| 土地の貸付は件数５を貸室１室と換算して判定します。 例えば、ガレージの場合は、５０件以上貸しておれば事業的規模となります。 (例) ５０件→５０÷５＝１０室相当 （国税庁見解・東京局質疑応答集より）
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| (c) | 共有で建物を持っている場合には、共有者の共有持分を合計したところで「５棟１０室」の判定を行います。（国税庁事務連絡＝税務通信2394号） | |||||
| (3) 不動産貸付けの所得区分 不動産の貸付けであっても管理の態様、付随サービスの提供の状況等によって事業所得や雑所得になる場合があります（所基通26−１、26−３、26−４、26−７、26−８、27−２、27−３に例示があります）。なお、所得の帰属は、不動産所得となる場合は、その不動産の所有者、事業所得又は雑所得となる場合は、その事業を行う者となります（所基通12−１、12−２）。 例えば、父名義の土地で青空駐車場を営んでいる場合は、その駐車場の名義が子供であっても、その所得は父の不動産所得となります。ただし、有蓋モータープール等である場合はその建物等の所有者の不動産所得となります。 (4) 食事を提供する下宿 アパート、下宿等で食事を供さない場合の所得は、不動産所得ですが、食事を提供する下宿の場合の所得は、事業所得又は雑所得になります（所基通26−４）。 (5) ケース貸し ケース貸しの所得は、不動産所得となります（所基通26−２）。 (6) 不動産業者が販売目的で取得した不動産を一時的に貸し付けた場合 不動産業者が販売の目的で取得した不動産を一時的に貸し付けた場合の所得は、事業所得になります（所基通26−７）。 (7) 広告等のため土地等を使用させる場合 広告等のため、土地、家屋の屋上又は側面、へい等にネオンサインや広告看板を取り付けさせることによって受ける使用料は、不動産所得になります（所基通26−５）。 注釈
(8) リゾートホテルの一室を貸し付けた場合 保養の用に供しているリゾートホテルの一室を利用しない時に貸し付けた場合の所得は不動産所得となりますが、その場合に生じた赤字は、他の所得と通算することはできません（所法69(2)）。 (9) 借地契約の更新料 借地契約の更新料は不動産所得となりますが（所基通26−６）、更地価額の２分の１を超える更新料は、譲渡所得となります（所令79(1)）。 注釈
(10) 管理責任等のサービスをしているモータープール モータープールで管理責任等のサービスをしている場合は、不動産所得ではなく、事業所得又は雑所得になります（所基通27−２）。 (11) 遺産分割協議ができていない不動産から生ずる所得 遺産分割協議ができていない（未分割）不動産から生ずる所得は、各相続人が相続分に応じて申告することになります（民法898、所基通12−１）。 |
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